017年已經過去，在這一年里我們是看著西安房價蹭蹭的上漲，漲幅位居全國前列。很多購房者正是在這種觀望中，錯失了很多機會。

2018年已經到來，還在感嘆過去一年錯失很多購房機會已經毫無意義，我們現在應該思考的是：如何把握未來。

2018年的西安樓市，雖然說有很多不確定因素會對市場有很大的影響，但實際上通過目前信息的儲備以及對市場的洞察，我們已經可以基本預測接下來一年西安樓市的走勢。在此，濤哥做以大膽預言，是否正確，年末見分曉。

預言一：房價繼續上漲，漲幅10%左右

目前的西安樓市正處于深度調控之中，可以說是史上最嚴，但即使在當前史上最嚴的樓市調控背景下，西安房價依然在保持環比小幅上漲。而這種環比小幅上漲，是建立在政府限價的背景之下的，如果沒有那么嚴格的限價，目前的西安房價可以想象。

實際上，當我們在討論這輪西安房價上漲原因的時候，更多的把原因歸結于城市發展機會下投資客的涌來。實際上，還有一個重要的推動因素，那就是精裝房越來越多。

此前，整個西安市場以毛坯房為主，只有萬科、恒大等個別的地產商在西安推精裝產品。而去年以來，西安市場上精裝房所占的比重越來越高，萬科、融創、中海、恒大、碧桂園等基本上所有的大牌地產商在西安推出的均為精裝房，西安本土地產商天朗、榮民等也在嘗試推出精裝產品。目前，精裝房已經占到了西安商品住宅市場供應量的一半以上。精裝房越來越多，必然西安商品住宅整體均價較之前有所上升。

同時，目前的樓市調控更多的是在抑制市場需求，但需要注意的是市場需求依然旺盛，成交量處于高位。對購房者來說，價格已經不是最敏感的因素，大家寧愿為高品質的項目高價買單！再加上西安這座城市發展太多的利好因素，以及西安落戶政策放松后對人才的引進，人口凈流入將持續增加，這均意味著市場需求。

當然，考慮到2017年西安房價漲幅較大，已經從一定程度上透支了未來幾年房價的漲幅。再加上此輪樓市調控的持久性，可以預見的是2017年的西安房價將保持穩定增長，這種增長幅度保持在10%左右完全屬于正常。

預言二：熱點板塊：西咸，臨潼，浐灞/港務區

不僅僅是2018年，在未來5到10年西咸會持續是西安的熱點板塊。剛剛過去的2017年，是西咸新區交由西安管理后的第一年，這一年里實際上更多的時間是相關事項的移交，以及西咸相關部門的新成立。2018年，才是實質性推進的開始。政策的傾斜、媒體的關注、重大項目的落戶，讓我們對西咸的發展充滿期待。

而882平方公里的西咸新區，2018年的樓市熱點板塊將主要集中在灃東、灃西、秦漢。

灃東主要是源于能源金融貿易區建設的加快推進、綠地501超高層的建設、昆明池板塊碧桂園/華僑城等項目的推進，以及地鐵一號線二期、地鐵五號線建設的推進；灃西主要是源于交大創新港的建設及即將投入使用、大西安中央公園的建設、新城控股等品牌房企的進駐；秦漢主要是源于萬科項目的入市、恒大童世界項目正式開建、地鐵13號線（機場線）建設的推進、綠地集團秦漢項目建設的落地燈因素。

臨潼，則主要是源于地鐵9號線建設的推進，以及一大批品牌房企臨潼項目的集中入市，這種聚集效應必將把臨潼推向熱點板塊。2018年，融創、中海、新城、藍光、紅星、隆基泰和、榮盛發展等在臨潼均有項目亮相，在加上此前已經進入臨潼的綠地、高新、德杰等地產商，只能說臨潼2018年很熱鬧。

浐灞/港務區，則主要是源于全運會概念的熱炒、關注。隨著十四運相關場館建設的推進，絲路國際會展中心項目的建設，這些因素都必將使得浐灞、港務區吸引足眼球。再加上碧桂園在浐灞板塊多個純新盤的入市，綠城港務區項目的亮相，這些都使得我們對浐灞、港務區的2018年樓市發展充滿期待。

預言三：成交量依然處于高位

從一定意義上講，當前的樓市調控更多的影響在于抑制房價的過快上漲，從成交量上則沒有太大的影響。這種影響微弱的背后，主要在于市場需求依然旺盛。即使限購令將部分購房者阻擋在購房門檻之外，但整個西安市場的需求依然龐大，也就是說想在西安買房、要在西安買房的人太多了。我們絲毫不用質疑西安市場的需求。

可以判斷的是，整個2018年西安樓市成交量將依然處于高位，保持2016年、2017年的高位成交水平。

預言四：2018年西安百億房企達到8家左右

2017年西安房企成績單：萬科、融創銷售額過百億元，還有一家房企陽光城實際上也突破了百億元。也就是說，2017年西安百億房企為3家。

而2018年，萬科、融創、碧桂園將是200億級別的房企，新晉百億房企可能會包括綠地、恒大，再加上2017年已經進入百億軍團的陽光城，以及根據項目儲備有望沖刺百億的中海、中南、新城，2018年西安百億級別的房企可能會達到8家左右。2018年西安top10的門檻預計會在60億元以上，top10合計銷售額將達到1200億元以上，市場集中度進一步提高。

預言五：2018年西安樓市調控仍將持續。

有太多的人在幻想著西安樓市調控政策放松，甚至幻想著限購令能在短期取消。在目前西安房價仍然持續上漲的背景下，這種可能性微乎其微。況且目前的房價上漲是在嚴厲的樓市調控政策下發生的，試想著一旦樓市調控政策放松，西安樓市會發生什么。

所以，別幻想著政策的放松。在房住不炒的方向主導下，對于炒房客的政策只能更嚴。

預言六：2018年西安樓市將迎來維權潮

2016年、2017年，西安各樓盤賣的非常好，這其中有不少樓盤是并購而來。同時，在這兩年時間里有很多銷售情況不錯的地產商，均是新進入西安市場的地產商，還沒有樓盤交付。而到了2018年，這些地產商的樓盤將迎來交房潮，迎來最嚴峻的考驗。在這個時候，市場上必然出現一些此前賣的比較好、口碑不錯的地產商其樓盤將面臨維權潮，這主要是源于購房者高價買房后，交付時的房屋與此前的心理預期、樣板間之間的差距。

預言七：咸陽市場值得關注

在2017年年中，我在小密圈寫到：XX進入一座城市，就是這座城市房價上漲的開始，大家趕緊到咸陽買房投資吧……

2017年下半年，驗證了這一點。

2017年下半年，當西安房價漲幅趨緩的時候，咸陽房價則迎來快速上漲，而咸陽房價在2017年下半年的快速上漲，RC、HD功不可沒。

2017年年末，包括榮盛發展、天地源等地產商也進入到了咸陽市場。同時，還有一些百強房企、上市房企也已經在咸陽拿地�？梢灶A測，2018年咸陽樓市將迎來大牌房企時代，這個時候咸陽房價看漲的預期強烈，有業內人士甚至預測：2018年咸陽房價進入8字頭時代。

實際上，對于在咸陽投資買房，我一直不看好。在投資買房時必須思考的是，誰來接手。

西安這座城市經過幾十年的開發，目前建成區面積僅為800多平方公里，這800多平方公里還包括三環外很多正在開發的區域。而在西安和咸陽之間，西咸新區的面積為882平方公里，當西咸新區這882平方公里還需要很多年才能發展起來的時候，咸陽樓市需要等多少年才能迎來接盤俠，必須打上一個大大的問號。同時，如果2018年咸陽房價出現過快上漲的話，不排除咸陽也會出臺樓市調控政策，畢竟“房價過快上漲”這個包袱哪個城市的政府都不愿意背負。

預言八：2018年西安純新盤在100個左右

這一點實際上不算預言，根據濤哥已知的信息，2018年西安可能會入市的純新盤會在70個左右，再加上2018年土地市場新拿地在當年入市的項目，2018年西安樓市純新盤預計將在100個左右。

當然，以上八點僅僅作為個人觀點，不作為投資參考。至于市場到底如何發展，主要還是要看政策的走向，包括調控政策、區域政策、金融政策等等。反正，對于2018年的西安樓市我是蠻期待的。